不動産 資産

不動産登記とは?不動産登記簿に書かれていることも解説

FPみぃ子
今回は、不動産の登記について紹介します。

不動産登記とは?

不動産登記とは、不動産の所在、所有者の住所・氏名などを公開することで、権利関係などが誰でもわかるようにすることです。

FPみぃ子
不動産登記の帳簿を不動産登記簿と言います。

法務局(登記所)で登記事項証明書の交付申請をすることによって、誰でも不動産登記簿の記載事項を確認することができます。
登記事項証明書は、インターネットでオンライン請求すれば郵送してもらうこともできます。

不動産登記では、仮登記に基づいて本登記をした場合、本登記の順位は仮登記の順位によることになります。

法務局では・・・

法務局では、不動産登記簿だけでなく

  • 登記記録要約書:現在の権利だけ記載(登記官の認証文言がなく、証明文書の機能は無し)
  • 公図の写し:地図に準する図面(形状や面積が性格ではない場合があり、精度は低い)
  • 地積測量図の写し:土地の地積を法的に確定した図面(精査に向いている)

を取得することができます。

また、不動産登記を申請した名義人に対して法務局から登記識別情報が通知されます。
登記識別情報は、一度通知されると再通知をしてもらうことはできませんので、取扱いにご注意ください。

不動産登記簿の構成

不動産登記簿は、一筆の土地か一個の建物ごとに作成されます。

「筆」は土地登記上で土地を数える単位のことです。

不動産登記簿は、

  • 表題部:表示に関する事項
  • 権利部(甲区・乙区):権利に関する事項

で構成されています。

表題部

  • 土地の所在、地番、地目、地積(土地の面積)
  • 建物の所在、家屋番号、構造、床面積

地番や家屋番号は、市町村が定める住居表示の住居番号とは一致していません。

権利部

  • 甲区:所有権に関する事項
    所有権の保存、移転、仮登記、差押え
  • 乙区:所有権以外の権利に関する事項
    抵当権、賃借権、借地権、地上権

不動産登記簿で注意すべきこと!

マンションの専有部分の床面積は、登記簿には壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積(内法面積)で記載されています。
そのため、壁芯面積で表示されている広告などの床面積よりも狭くなっていますので、ご注意ください。

一戸建て等の建物の床面積については、壁芯面積で記載されています。

マンションでは、土地と建物を同時に処分しなければならないため、土地の権利(敷地権)についても建物登記簿に記載されています。

これは不動産登記簿には記載されていません!

  • 債権額・ローン金利
    登録設定時以降に変動する可能性があるため、判断できない
  • 建物の建築規制(用途地域・防火規制など)
    都市計画図に掲載

建物を新築した場合は、建物の所有権を取得した日から1か月以内に建物の表題登記を申請する必要があります。

なぜ不動産登記をする必要があるの?

正しい権利を持つ人が不動産登記をしておくことによって、第三者に対して自分の所有権を主張することができます

ただし・・・

不動産登記には公伸力がないため、登記記録を正しいものと信用して取引を行い、登記記録の内容が間違っていた場合には保護されません。

もし、不動産登記簿に記載されている所有権者と売買取引を行い、その後本当の所有者ではないと判明した場合でも、不動産の所有権を取得できるとは限らないということです。

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ファイナンシャルプランナーみぃ子

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