不動産 資産

土地の公示価格・固定資産税評価額・相続税評価額・基準地価格の違いとは?

土地の価格には、実際に売買取引される取引価格(実勢価格)以外に公的機関が発表する価格が複数あります。

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今回は、不動産の公的価格の違いについて紹介します。

土地の4つの公的価格の違い!

公的機関が発表する土地の価格には

  • 公示価格(公示地価)
  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額(路線価)
  • 基準地価格(標準価格)

の4つがあります。

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この4つの価格の違いについて紹介しましょう。

公示価格(公示地価)

公示価格は、土地取引の指標となる1㎡当たりの価格のことです。

  • 決定機関:国土交通省
  • 調査地点:標準地1㎡当たりの価格
  • 基準日:毎年1月1日
  • 発表時期:3月中旬~下旬
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公示価格は国が「適正価格はこのくらい」と示したものと考えましょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税などの計算のもととなる評価額のことです。

  • 決定機関:市町村(東京23区は東京都)
  • 基準日:基準年度の前年の1月1日を基準に3年ごとに評価替え
  • 発表時期:4月上旬
  • 評価額:公示価格の70%(公示価格を100%とした場合)

相続税評価額(路線価)

相続税評価額は、相続税や贈与税の計算の基準となる価格のことです。

  • 決定機関:国税庁
  • 調査地点:道路に面する土地の1㎡当たりの価格
  • 基準日:毎年1月1日
  • 発表時期:7月上旬
  • 評価額:公示価格の80%(公示価格を100%とした場合)

基準地価格(標準価格)

基準地価格とは、都道府県知事が公表する基準地の標準価格のことです。

  • 決定機関:都道府県
  • 調査地点:基準地1㎡当たりの価格
  • 基準日:毎年7月1日
  • 発表時期:9月上旬~中旬
  • 評価額:公示価格の100%(公示価格を100%とした場合)

公示価格の『標準値』と基準地価格の『基準地』は重複する場合もあります。

不動産取引価格の適正判断は不動産鑑定士が行う!

不動産の取引価格は、公的な価格を目安に決められます。
不動産の取引価格が適正かどうかの判断は、不動産鑑定士という専門家が行い、鑑定評価と言います。

不動産の鑑定評価を行うための不動産価格の判定の基準日のことを価格時点といいます。

不動産価格の鑑定評価方法3つ

原価法

原価法とは、不動産の再調達原価を試算し、減価修正して不動産価格を計算する方法のことです。

※再調達原価・・・現在時点で買いなおす場合の価格
減価修正・・・経年劣化等で価値が下がった分を減額

収益還元法

収益還元法とは、家賃、売却価格など、不動産が将来生み出すと予想される純収益(収益-費用)を基準に価格を計算する方法のことです。

  • 直接還元法:一期間の遵守駅を還元利回りで還元することによって、対象不動産の収益価格を計算する方法
  • DCF法:連続する複数の期間に発生する純収益と復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて合計し、収益価格を計算する方法

取引事例比較法

取引事例比較法とは、市場で現実に発生した類似の不動産取引を参考に、地域要因の比較、取引時期の比較などの修正、補正を加えて価格を計算する方法のことです。

新築賃貸マンションの賃料の鑑定評価方法とは?

積算法

積算法とは、不動産の基礎価格(元本価格)に期待利回りをかけて、必要経費を加算して資産賃料を計算する方法のことです。

収益分析法

収益分析法とは、不動産が一定期間に生み出すと期待される純収益を計算し、必要諸経費を加算する方法のことです。

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは、他の新築賃貸マンションの事例を収集し、地域・個別要因等を踏まえて試算賃料を計算する方法のことです。

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ファイナンシャルプランナーみぃ子

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