不動産取引は宅地建物取引業の免許がないとできない！
宅地建物取引業とは、土地や建物の売買、交換、賃借の仲介や代理を行う業務のことです。
宅地建物取引業を業として行う事業者のことを、宅地建物取引業者と言います。
※業として行う・・・不特定多数の人にその業務を行うこと。
宅地建物取引業を行う場合、国土交通省か都道府県知事から免許を受ける必要があり、宅地建物取引業者名簿が、国土交通省・都道府県に設置されているので、誰でも閲覧することができます。
宅地建物取引業者は、事務所従業員5人に対して1人専任の宅地建物取引士を置くことが義務付けられています。
宅地建物取引士がしなければならない業務には、
- 契約成立前、借主や買主への重要事項の説明
- 契約成立前、重要事項説明書への記名・押印
- 契約書面への記名・押印
があります。
自分が所有する建物の賃貸を自ら業として行う場合は、宅地建物取引業者の免許の取得は必要はありません。
不動産の媒介契約の3種類
媒介契約とは、賃貸物件の借りたい人や物件を売りたい人を持ち主に変わって見つける契約のことです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
① 一般媒介契約
一般媒介契約では、物件の持ち主は複数の業者に依頼でき、自分で借主を見つけることもできます。
- 契約有効期間：自由
- 持ち主への報告義務：なし
② 専任媒介契約
専任媒介契約では、物件の持ち主は他の業者に依頼することはできませんが、自分で借主を見つけることはできます。
- 契約有効期間：3か月
- 持ち主への報告義務：2週間に1回以上
③ 専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、物件の持ち主は他の業者に依頼することも、自分で借主を見つけることもできません。
- 契約有効期間：3か月
- 持ち主への報告義務：1週間に1回以上
宅地建物取引業者の注意点
宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可や建築基準法の建築確認等を受ける前は、宅地・建物の広告を開始することも売買契約を締結することもできません。
宅地・建物の売買、交換の媒介の契約を締結した場合には、遅滞なく契約書を作成、記名・押印して依頼者に交付しなければなりません。
未成年者が不動産の売買契約などの法律行為を行うには、両親などの法定代理人の同意を得ることも必要となります。
宅地建物取引業者の仲介手数料には限度額がある！
宅地建物取引業者が不動産の売買・交換・賃貸の媒介や代理を行った場合に支払う報酬は、取引に応じて限度額が宅地建物取引業法で定められています。
売買・交換の媒介の報酬限度額
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売買金額
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報酬限度額（税抜き）
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200万円以下
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売買金額×5%
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200万円超～400万円以下
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売買金額×4%＋2万円
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400万円超
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売買金額×3%＋6万円
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賃貸借の媒介の仲介手数料の限度額
貸主・借主双方から受け取ることのできる仲介手数料の合計額の上限
賃料の1か月分＋消費税
手付金の支払い
手付金とは、契約の成立を確認するために、買主から売主に支払われるお金のことです。
このお金は、解約手付（契約を解除できるようにしておくための手付金）として扱われます。
契約解除する場合・・・
- 買主・・・支払った手付金を放棄する
- 売主・・・手付金の倍額を支払う
これらが行われると、契約解除ができます。
また、双方が協議の上、売買契約に特約を付けることで、契約の停止や解除、手付金の返還などを受けることができます。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる不動産の売買契約で取引相手が宅地建物取引業者でない場合、代金の額の2割を超える額の手付金を受け取ることはできません。
公簿売買と実測売買について
- 公簿売買・・・売買の対象面積について登記簿の記載をもとに売買する方法
- 実測売買・・・実際の面積を測量して売買する方法
登記記録の土地面積と実測した土地面積が違っていても面積差による精算を行わないという特約を付けることができます。
不動産売買契約後は・・・
契約後の損害は買主負担！
不動産売買契約後から建物の引っ越しまでに、建物が売主の過失なく火災、地震などで損害した場合、民法上は買主が損害を全部負担することを危険負担と言います。
売主の責めに帰すべき事由で滅失した場合には、買主は損害賠償と契約解除ができます。
売主の契約不適合責任
売買の対象物である不動産が、種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないものだった場合に、買主は売主に対し
- 追完の請求
- 代金減額の請求
- 損害賠償の請求
- 契約の解除
を行うことができます。
追完の請求
相当の期間を決めて、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しの3つから買主が選択します。
売主は買主に不相当な負担を課さない限り、買主が請求した方法とは異なる方法によって追完できます。
代金減額の請求
相当の期間を決めて、追完の催告をし、その期間内に追完がない時、買主は契約不適合の程度に応じて請求できます。
損害賠償の請求
売主に帰責事由がある場合に請求できます。
契約の解除
契約不適合の内容が軽微である時を除き、買主は契約の解除が可能となります。
買主は不適合を知った時から1年の間に売主に契約不適合を通知する必要があります。
買主が自ら権利を行使できることを知った時から5年が経過した時、または権利を行使できるときから10年経過した時に時効となります。
クーリング・オフ
クーリング・オフとは、一度結んだ契約を解除する制度のことです。
売主が宅地建物取引業者の場合、買主は書面でクーリング・オフを説明された日から8日以内であればクーリング・オフすることができます。
クーリング・オフできない場合
- 買主が売主の事務所で申込した場合
- 宅地・建物を引き渡されて、代金を支払った場合
これらの場合は、クーリング・オフすることができませんので、ご注意ください。
売主の過失で引渡しが不可能となった場合は、買主は履行の催告（請求）をせずに契約を解除できます。
