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借地権・借家権とは?借地権・借家権の種類も説明

FPみぃ子
今回は、借地権について紹介します。

借地権とは?

借地権とは?

借地権とは、借地借家法で定められた他人の土地を借りて使用する権利のことです。

借地権には、

  • 普通借地権(普通借地契約)
  • 定期借地権(定期借地契約)

の2つがあります。
借地権者(借主)は、借地権の登記が無くても自分名義の建物を所有していれば第三者に対抗することができます。

普通借地権

普通借地権は、借地借家法施工前からある借地権で、貸主側に正当な解約理由がない、または建物がある場合に限り、借主が望めば契約が更新される借地権です。
契約存続期間は30年です。

契約更新がない場合は、借主は貸主に建物等の時価での買取を請求することができます。

定期借地権

定期借地権は、定められた期間で契約が終了し、土地が貸主に返却されて契約更新がない借地権です。
定期借地権には、

  • 一般定期借地権
  • 事業用定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権

の3種類があります。

一般定期借地権

一般定期借地権は、書面で契約します。
公正証書が無くても契約可能です。

  • 契約存続期間:50年以上(建物再築による延長なし)
  • 利用目的:制限なし。居住用、事業用どちらでも可
  • 契約終了時:契約終了時に原則更地にして返却

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、公正証書での契約が必要となります。

  • 契約存続期間:10年以上50年未満
  • 利用目的:事業用の建物のみ可
  • 契約終了時:契約終了時に原則更地にして返却

契約存続期間が10年以上30年未満の場合は事業用借地(特約で更新・買取請求可能)、30年以上50年未満の場合は事業用定期借地(更新・買取請求不可)となります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、口頭・書面で契約できます。

  • 契約存続期間:30年以上
  • 利用目的:制限なし。居住用、事業用どちらでも可
  • 契約終了時:建物付きで土地を返却。存続期間終了後、借主の請求で引き続き建物利用可

借家権とは?

借家権とは?

借家権とは、借地借家法で定められた他人の建物を借りて使用する権利のことです。

借家権には、

  • 普通借家権(普通借家契約)
  • 定期借家権(定期借家契約)

の2つがあります。

建物の賃貸借は、居住用、店舗等の事業用のどちらも借地借家法が適用されます。

普通借家契約(建物賃貸借契約)

普通借家契約は、口頭・書面どちらでも契約することができます。

  • 存続期間:1年以上。(1年未満の契約は「期間の定めがない賃貸借」とみなされます。)
  • 更新:自動更新
  • 解約の条件:貸主は正当事由をもって期間満了6か月前までに借主に通知すれば解約可能。
    借主からは3か月前に解約申し入れ可能。一般的に特約で定められている。

造作買取請求権

普通借家契約では、借主は貸主の同意を得て畳や建具、エアコンなどの造作を取り付けることができます。
造作買取請求権は、契約満了時には貸主にその造作を時価で買い取るように請求することです。(特約で排除することも可能)

定期借家契約(定期建物賃貸借契約)

定期借家契約は書面で契約します。
公正証書は無くても契約可能です。

  • 存続期間:制限なし。(1年未満の契約でも契約期間とみなされます。)
  • 更新:更新なし(再契約可能)
  • 解約の条件:契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前~6か月前までに契約終了を借主に通知しなければならない。
    床面積200㎡未満の居住用建物に限り、正当事由があれば借主か中途解約可能

定期借家契約の場合、貸主は、借主に対して定期建物賃貸借契約であることを記載した書面を交付して説明しなければなりません。
貸主が説明をしなかった場合、「契約の更新がない旨の定め」は無効となります。

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ファイナンシャルプランナーみぃ子

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