不動産 資産

土地を有効活用する方法には何がある?代表的な方法6つを紹介。

FPみぃ子
今回は土地活用の代表的な方法について紹介します。

土地の有効活用方法6つを紹介

土地を有効活用するための代表的な方法として

  • 等価交換方式
  • 事業受託方式
  • 土地信託方式
  • 定期借地権方式
  • 自己建設方式
  • 建設協力金方式

の6つがあります。

FPみぃ子
この6つの方法について詳しく紹介していきましょう。

等価交換方式とは?

等価交換方式とは?

等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、開発業者(デベロッパー)などが資金を負担して建物を建設する活用方法のことです。
両者が土地と建物を等価交換するため、等価交換方式と言われています。

  • 資金負担:開発業者
  • 所有権:土地所有者・開発業者の両者で分ける

土地所有者は、建物の専用部分を取得できます。
借地権や底地も等価交換の対象となります。

等価交換方式には

  • 全部譲渡方式・・・土地の全部を開発業者に譲渡し、土地の所有者は出資割合に応じた土地付き建物を取得する。
  • 部分譲渡方式・・・土地の一部を開発業者に譲渡し、建物建設後、譲渡した土地の価額に相当する分の建物を取得する。

の2種類があります。

メリット

  • 建築資金が必要なく安定した収入が得られる
  • 土地と建物の買換え・交換に関わる課税の繰り延べ適用を受けられる

デメリット

  • 土地を開発業者と共有しなくてはならない

事業受託方式とは?

事業受託方式とは?

事業受託方式とは、土地所有者が資金調達をしてマンションなどの建設・管理・運営などの事業全てを開発業者に任せる活用方法のことです。

  • 資金負担:土地所有者
  • 所有権:土地所有者

土地・建物の権利は土地所有者が維持・取得をします。

メリット

  • 開発業者から事業ノウハウを教えてもらうことができる

デメリット

  • 建設資金や事業報酬の負担がある

土地信託方式とは?

土地信託方式とは?

土地信託方式とは、信託銀行に土地を信託し、資金調達から建設・管理・運営を任せて配当を受け取る活用方法のことです。

  • 資金負担:信託銀行
  • 所有権:土地所有者(契約期間中の土地の名義は信託銀行に移る)

収益への課税負担は原則、土地所有者に対して行われます。
これを実質所有者課税の原則と言います。

メリット

  • 基本的に自己資金や借入金が不要
  • 事業の全てを信託銀行に任せられる
  • 契約終了時に土地・建物が返却される

デメリット

  • 配当は保証されない(運用実績によって変動あり)

定期借地権方式とは?

定期借地権方式とは?

定期借地権方式とは、一定期間、土地を借地人に賃貸して地代を受け取る活用方法のことです。

  • 資金負担:なし
  • 所有権:土地は土地所有者、建物は借地権者

原則、契約期間終了後は更地で返還されます。

メリット

  • 資金負担がなく、比較的安定収入が得られる

デメリット

  • 一般的に建物の賃貸収入より少ない

自己建設方式とは?

自己建設方式とは?

自己建設方式とは、土地所有者が自分で建物を建設し賃貸業を行う活用方法のことです。

  • 資金負担:土地所有者
  • 所有権:土地所有者

事業の企画・資金調達・管理運営まで全て土地所有者が行います。

メリット

  • 土地所有者が全ての収益を受け取ることが可能

デメリット

  • 建設・管理などを土地所有者が行わなければならない

建設協力金方式とは?

建設協力金方式とは?

建設協力金方式とは、土地所有者が建物を建設するが、建設資金の全部・一部には、建物に入居予定のテナントなどから預かった保証金や建設協力金を充てる活用方法のことです。

  • 資金負担:土地所有者(テナントから資金調達)
  • 所有権:土地所有者

メリット

  • 建設資金のための借り入れが不要で、金利もかからない
  • テナントが中途解約した場合、保証金の返済義務がなくなる

デメリット

  • テナント撤退後の処理が面倒

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ファイナンシャルプランナーみぃ子

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