相続 資産

相続税における財産の評価方法を財産別に紹介!

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今回は、相続税における財産の評価について紹介します。

相続税における財産の評価とは?

相続で受け取る財産には、現金だけでなく土地や家の不動産や株式や金融資産なども含まれます。
現金であれば相続税の計算は簡単にできますが、不動産や株式、金融資産はどのように価値を評価するかによって相続税は変わってきます。

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そこで今回は、財産別に評価方法を紹介していきます。

財産の評価方法は、相続税法や国税庁の財産評価基本通達で定められています。

宅地の評価方法

宅地とは、建物の敷地として使用される土地のことです。
宅地の評価は、

  • 路線価方式・・・市街地にある宅地の評価
  • 倍率方式・・・路線価が定められていない郊外地や農村部などにある宅地の評価

で行います。
どちらの方式を使って納税するかについては、納税者が選択することはできません。

路線価方式

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たり千円単位で表示される価格のことです。
おおむね同一と認められる一連の宅地が面する道路ごとに、国税局長が毎年1月1日を評価時点として定めていて、毎年評価替えが行われています。

路線価方式の評価額は、路線価に土地の面積をかけて計算します。

路線価の評価額=路線価×地積(土地の面積)

倍率方式

倍率方式とは、宅地の固定資産税評価額に国税局長が一定の地域ごとに定めた倍率をかけて評価額を計算する評価方法のことです。

宅地の価額は利用単位である1画地ごとに評価されます。

つまり、登記上は2筆の土地でも、一体として利用している場合は、1画地として評価されます。
また、1筆の宅地に自宅と貸家がある場合は、2画地として評価されます。

宅地の分類と評価額

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宅地は分類ごとに評価額の計算方法が異なります。

自用地

自用地とは、自分で使用している自分の宅地のことです。
宅地は、奥行きの長短や地区区分によって利用効率に差があるため、路線価に奥行価格補正率などで補正をする必要があります。

路線価方式による宅地の評価額

評価額=路線価×奥行価格補正率×地積
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これが宅地の路線価方式の基本式となります。

2方向が道路に面している宅地の場合は、正面のみ道路に面している宅地より利用しやすいため、評価額が高くなります。

2方向が道路に面している宅地の評価額

  • 正面と側面が道路に面している場合
    評価額={(正面路線価×奥行価格補正率)+(側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)}×地積
  • 正面と裏面が道路に面している場合
    評価額={(正面路線価×奥行価格補正率)+(裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率)}×地積

他にも、路線価方式では不整形地の場合には不整形地補正率をかけます。

倍率方式で評価する宅地の場合は、評価に当たって補正率を使用して補正はしません。

借地権

借地権とは、土地だけを借りて使用する権利のことです。

借地権の評価額

借地権評価額=自用地評価額×借地権割合

※借地権割合とは・・・
各国税局が借地事情が似ている地域ごとに設定している割合のことで、一般的に地価が高い地域ほど借地権割合も高くなります。

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借地権の評価額が0円となる場合もあります。
それは、このような場合です。

使用貸借の場合

使用貸借とは、地代を取らずに土地の使用権を貸し与えることです。
親の宅地に地代を払わずに子どもがアパートを建てて賃貸をしているような場合をいいます。
この場合は、地代をとらないため借地権の価値は0となり自用地として評価されます。

土地の無償返還に関する届出書を提出している場合

借主・貸主が法人で、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出している場合、借地人は権利金を支払わなくてもよく、地代についても低額か全額支払わないこともできます。

貸宅地

貸宅地とは、借地権が設定されている住宅用地のことです。
貸宅地評価額は自用地評価額から借地権を引いて計算します。

貸宅地の評価額

貸宅地評価額=自用地評価額×(1-借地権割合)

貸家建付地

貸家建付地とは、自己所有の貸家を建てた自己所有の土地のことです。
借地権割合、借家権割合(全国一律30%)、賃貸割合(貸している床面積割合)を考慮して評価されます。
貸家が空き家の場合は自用地として評価されます。

貸家建付地の評価額

貸家建付地評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
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土地に貸家を建てると評価額は低くなると覚えておきましょう。

私道

私道は、利用者によって評価方法が異なります。

私道の利用者別評価

  • 利用者が宅地の所有者のみ・・・自用地評価額(自用地として評価)
  • 利用者が特定の人・・・自用地評価額×30%
  • 利用者が不特定多数・・・評価額0円(財産として評価しない)

小規模宅地等の評価減の特例とは?

小規模宅地等の評価減の特例とは、遺産分割が確定した被相続人の居住地や事業用地について、相続税の評価額のうち80%または50%が減額されるものです。

小規模宅地等の評価減の特例を適用する場合、納税額が0円であっても相続税の申告が必要となります。
小規模宅地等の評価減の特例を受けた宅地等を物納する場合の収納価額は、原則、小規模宅地等の評価減の特例の適用後の価額となります。

特定居住用宅地等

自宅の敷地(被相続人などの居住用宅地)を

  1. 配偶者が相続したもの
    居住・保有の条件なし。第三者への賃貸も可。
  2. 同居親族が相続したもの
    相続税申告期限までに宅地所有、居住継続が必要。
  3. 被相続人に配偶者・同居親族がなく、別居親族が相続したもの
    相続税申告期限までの宅地所有が必要。相続開始前3年以内に別居親族または配偶者が国内に所有する家屋に居住したことがないことが条件。

この場合、評価減の対象限度面積は330㎡、減額割合は80%となります。

特定事業用宅地等

店舗等(被相続人などの事業用宅地)を一定の親族が相続した場合に適用されます。
相続税申告期限まで宅地所有・事業継続が必要となり、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等は除きます。

この場合、評価減の対象限度面積は400㎡、減額割合は80%となります。

貸付事業用宅地等

被相続人などの貸付事業(不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業など)に使用されていた土地・借地権を一定の親族が相続した場合に適用されます。
貸駐車場のうち、土地の上に構造物のない青空駐車場は対象外となります。
相続税申告期限まで貸付け・保有継続が必要となり、相続開始前3年以内に新たな貸付事業の用に供された宅地等は除きます。

この場合、評価減の対象限度面積は200㎡、減額割合は50%となります。

  • 特定居住用と特定事業用の併用の場合・・・対象限度面積は330㎡+400㎡=730㎡
  • 貸付事業用が混在する場合・・・一定の算式によって適用面積を調整
  • 親族間での共同財産の場合・・・小規模宅地等の評価減の特例の適用要件の判定は各相続人ごとに行う

小規模宅地等の評価減の特例によって減額される金額の計算

減額金額=宅地等の評価額×(限度面積/宅地等の敷地面積)×減額割合

建物の評価方法

自用家屋の評価額は固定資産税評価額と同じとなります。

自用家屋の評価額

自用家屋評価額=固定資産税評価額×1.0
建築途中の家屋の評価額=費用現価の額×70%

※費用現価とは・・・
課税時期までに建物に投下された建築費用を課税時期の現在価値に直したもの。

設備や構築物の評価方法

  • 電気設備や給排水設備など家屋と構造上一体となっている設備の価額
    家屋の価額に含めて評価
  • 庭園設備(庭木、庭石、庭池)
    庭園設備の課税時期における調達価額×70%で評価
  • 構築物(駐車場の舗装路面、広告塔、煙突など)
    (再構築価額-償却費の合計・減価額)×70%で評価

貸家の評価

貸家の評価額は以下の計算式で計算します。

貸家の評価額

貸家評価額=自用家屋としての評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

株式の評価方法

上場株式の場合、

  1. 相続開始日の最終価格(死亡した日の最終価格)
  2. 相続開始日の月の毎日の最終価格の平均額(死亡した月の平均額)
  3. 相続開始日の前月の毎日の最終価格の平均額(死亡した前月の平均額)
  4. 相続開始日の前々月の毎日の最終価格の平均額(死亡した前々月の平均額)

のうち、最も低い価格で評価します。

非上場株式の評価方法

非上場株式の評価には

  • 原則的評価方式(同族株主「経営権を握る株主」が持つ株式の評価方式)
    類似業種比準方式:上場している類似企業と比較し、配当金額・利益金額・純資産価額の3つの要素を勘案して決める
    純資産価額方式:会社が保有する純資産を発行済株式数で割り、1株当たりの価格とする
  • 特例的評価方式(同族株主以外の株主等が持つ株式の評価方式)
    配当還元方式:過去2年間の配当金の平均額から株価を算定する

の2つの評価方式があります。
評価方式の選択は、

  • 大会社・・・類似業種比準方式・純資産価額方式
  • 中会社・・・類似業種比準方式と純資産価額方式の併用方式
  • 小会社・・・純資産価額方式・併用方式

2つの方式が書いてある大・小会社は、いずれか低い方で評価できます。
土地保有特定会社(土地保有割合70%以上)または、株式保有特定会社(株式保有割合50%以上)の株式を取得した場合は、純資産価額方式となります。

類似業種比準方式の1株当たりの評価額

類似業種比準方式による1株当たりの評価額は、類似業種の配当金額、利益金額、純資産価額と比較して計算します。

類似業種比準方式による1株当たりの評価額

評価額=A×{(b/B+c/C+d/D)/3}×斟酌率×1株当たりの資本金額/50円

A:類似業種の株価
B、C、D:類似業種の1株当たりの配当金額、利益金額、純資産価額(薄価)
b、c、d:評価会社の1株当たりの配当金額、利益金額、純資産価額(薄価)
斟酌率:大会社0.7、中会社0.6、小会社0.5

純資産価額方式の1株当たりの評価額

純資産価額方式による1株当たりの評価額

評価額=(総資産-総負債-評価差額に対する法人税率等の相当額)÷発行済株式数

配当還元方式の1株当たりの評価額

配当還元方式による1株当たりの評価額

評価額=(年平均配当額÷10%)×(1株当たりの資本金等の額÷50円)

国内金融資産の評価方法

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国内の金融資産については、以下のように相続税評価します。

国債

中途換金した場合の価額で評価

生命保険契約

課税時期の解約返戻金の価額で評価

普通預金

相続開始時の預入日から相続開始時までの利子(既経過利子額)が少額であれば、課税時期の預金残高で評価

定期預金

課税時期の預入残高+源泉徴収後の利子額で評価

上場されている利付公社債

課税時期の最終価格(市場価格)+源泉徴収後の利子額で評価

証券投資信託

課税時期に解約請求・買取請求を行った場合に支払われる価額(基準価額から解約手数料を引いた額)で評価

外貨建て財産

課税時期でのTTBレートで円換算して評価

ゴルフ会員権

課税時期での取引価格の70%の価額で評価

上場不動産投資信託(J-REIT)

上場株式の評価方法に準じて評価

相続税法22条では相続・遺贈または贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価によると定められていて、贈与を受けた財産の価額は贈与を受けた時の時価で評価します。

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